Tributação sobre Aluguel para Não Residentes no Brasil
Atualizado: 5 de out.
Morar no exterior não significa que os rendimentos obtidos no Brasil deixem de estar sujeitos às regras tributárias brasileiras.
Para quem é não residente fiscal no Brasil (já realizou a Saída Definitiva) e recebe aluguel de um imóvel localizado no país, existem regras específicas para o Imposto de Renda, inclusive quanto à alíquota, ao responsável pelo recolhimento e às obrigações associadas.
Além disso, a Reforma Tributária trouxe um novo ponto de atenção: dependendo das características da operação, a locação também poderá estar sujeita ao IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e à CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), mesmo tratando-se de um não residente.
Entender como essas regras se aplicam ao seu caso é importante para evitar recolhimentos incorretos e inconsistências perante o Fisco.
Qual é a alíquota do Imposto de Renda sobre o aluguel recebido por não residente?
Como regra geral, os rendimentos de aluguel de imóvel localizado no Brasil recebidos por pessoa física não residente estão sujeitos ao Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) à alíquota de 15%, com tributação exclusiva na fonte.
Também é importante verificar se existe acordo ou convenção para evitar a dupla tributação entre o Brasil e o país de residência fiscal do proprietário. Esses acordos podem estabelecer regras específicas e prever mecanismos para evitar ou reduzir a dupla tributação, como a possibilidade de compensar, no país de residência fiscal, o imposto pago no Brasil, conforme as regras aplicáveis em cada jurisdição.
Em regra, porém, a existência de um acordo não afasta a tributação, no Brasil, dos rendimentos provenientes de imóvel localizado no país.
Para fins de cálculo do imposto, determinadas despesas relacionadas ao imóvel e à obtenção do rendimento podem ser deduzidas do valor do aluguel, desde que atendidos os requisitos previstos na legislação, sejam devidamente comprovadas e tenham sido efetivamente suportadas pelo locador.
Atenção: no caso do não residente, o imposto deve ser recolhido na data do recebimento do aluguel. Essa regra é diferente da aplicável à pessoa física residente fiscal no Brasil, para a qual existem prazos específicos de recolhimento.
Quem é Responsável pelo Recolhimento do Imposto?
A forma de cumprir as obrigações tributárias também merece atenção, especialmente porque os procedimentos podem variar conforme o não residente tenha ou não um procurador no Brasil.
Com o procurador
Quando o proprietário não residente possui procurador no Brasil, a legislação atribui ao procurador a responsabilidade pela retenção e pelo recolhimento do Imposto de Renda incidente sobre os rendimentos de aluguel.
Nessa situação, o procurador deve observar as obrigações tributárias aplicáveis, que incluem:
emitir e recolher o DARF na data do recebimento do aluguel, por meio do Sicalc, utilizando o código de receita 9478 e observando corretamente a data do fato gerador;
prestar as informações exigidas na EFD-Reinf, informar o pagamento no evento R-4010 e identificação do beneficiário residente no exterior, inclusive o NIF (Número de Identificação Fiscal), quando aplicável; e
observar os reflexos na DCTFWeb, conforme as obrigações aplicáveis ao caso.
Por isso, a atuação do procurador não se limita ao pagamento do DARF: ela pode envolver também o cumprimento das respectivas obrigações acessórias.
Sem o procurador
Quando não existe procurador nomeado no Brasil, a situação exige maior cautela.
Na prática, alguns contribuintes optam por emitir e recolher o DARF diretamente utilizando o próprio CPF do não residente e o código de receita 9478. Embora essa alternativa possa parecer mais simples do ponto de vista operacional, ela não corresponde ao procedimento previsto nas orientações normativas para as situações em que a responsabilidade pelo recolhimento é atribuída ao procurador e, se adotada de forma inadequada, pode resultar em inconsistências no cumprimento das obrigações tributárias.
Por esse motivo, a forma de recolhimento deve ser analisada de acordo com as circunstâncias de cada caso, considerando, entre outros fatores, quem efetua o pagamento do aluguel, a existência ou não de representante no Brasil e as obrigações acessórias envolvidas.
Em outras palavras, a forma de recolhimento não deve ser escolhida apenas pela conveniência operacional. A estrutura adotada precisa estar alinhada às regras tributárias aplicáveis ao não residente e às particularidades da operação.
Um procedimento que ainda traz desafios ao não residente
Embora a legislação estabeleça as obrigações tributárias aplicáveis aos rendimentos de aluguel recebidos por não residentes, o cumprimento dessas regras nem sempre é simples do ponto de vista operacional.
Na prática, o procedimento pode se tornar burocrático, especialmente quando o proprietário não residente não possui um procurador no Brasil. Além do recolhimento do imposto, podem existir obrigações acessórias e procedimentos cadastrais que tornam o cumprimento das exigências fiscais mais complexo.
Outro ponto relevante é a proporcionalidade entre o custo de conformidade e o rendimento recebido. Dependendo do valor do aluguel, os custos administrativos e profissionais necessários para estruturar e manter o cumprimento das obrigações podem representar uma parcela significativa da própria renda obtida.
Essa questão se torna ainda mais evidente porque, na regra aplicável ao não residente, não há uma faixa inicial de isenção equivalente àquela aplicável ao residente fiscal. Assim, mesmo rendimentos de aluguel de menor valor podem estar sujeitos à tributação à alíquota de 15%.
Na prática, cria-se uma situação em que uma obrigação tributária relativamente pequena pode exigir um procedimento de cumprimento desproporcionalmente complexo, principalmente para quem vive no exterior e não possui representação no Brasil.
Esse cenário gera dúvidas recorrentes sobre como cumprir corretamente as obrigações fiscais sem criar custos e dificuldades operacionais incompatíveis com o rendimento recebido. Por isso, cada situação deve ser analisada considerando não apenas o imposto devido, mas também a forma adequada de cumprimento das obrigações associadas.
E o que muda com IBS e CBS?
A Reforma Tributária acrescenta uma nova camada à análise dos aluguéis.
A Lei Complementar nº 214/2025 passou a prever expressamente a incidência de IBS e CBS sobre operações de locação de imóveis quando presentes os requisitos legais para enquadramento do proprietário como contribuinte. A legislação também prevê tratamento específico para essas operações, incluindo redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS aplicáveis à locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.
A condição de não residente fiscal, por si só, não afasta a necessidade dessa análise quando o imóvel está localizado no Brasil. Será necessário verificar fatores como valor dos aluguéis, quantidade de imóveis e demais critérios previstos na legislação.
E há uma distinção fundamental: IBS e CBS não substituem o Imposto de Renda sobre o aluguel. São análises tributárias diferentes e, quando aplicáveis, precisam ser tratadas separadamente.
As novas regras passaram a ser aplicadas em janeiro de 2026 e, portanto, seus efeitos serão refletidos no exercício de 2027.
A Mosaico Tax acompanha continuamente as novidades legislativas e as discussões relacionadas ao tema. Caso ocorram novas regulamentações, interpretações ou alterações relevantes, este artigo poderá ser atualizado para refletir as regras e orientações mais recentes.
Cada situação exige uma análise individual!
A tributação de aluguel recebido por não residente envolve mais do que simplesmente aplicar uma alíquota de 15%. País de residência fiscal, despesas dedutíveis, presença ou ausência de procurador, perfil da fonte pagadora, possível enquadramento no IBS e na CBS e a existência de tratado internacional podem alterar as obrigações do proprietário.
Por isso, antes de realizar ou alterar recolhimentos, é recomendável revisar a estrutura utilizada para o recebimento dos aluguéis e confirmar quais obrigações efetivamente se aplicam ao caso.
A equipe da Mosaico Tax pode analisar sua situação de forma individualizada, identificar a forma adequada de recolhimento e avaliar os impactos do Imposto de Renda, do IBS e da CBS sobre seus rendimentos imobiliários no Brasil.
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As informações contidas neste post são fornecidas apenas para fins informativos e não devem ser interpretadas como aconselhamento legal ou tributário individual. Este conteúdo não estabelece relação de contador/advogado/cliente e não substitui a orientação personalizada de um profissional qualificado.
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